Ticari Gayrimenkul Yatırımında Getiri Hesabı

Ticari gayrimenkul, doğru seçildiğinde konuttan belirgin şekilde yüksek getiri sağlar. Ancak riski de farklıdır: konutta kiracı her zaman bulunur, ticaride bulunmayabilir.

Getiri nasıl hesaplanır?

Brüt yıllık getiri (%) = (Aylık kira × 12) ÷ Satın alma bedeli × 100

Ticari mülklerde bu oran genellikle konutun üzerindedir. Ancak net getiriyi bulmak için şu kalemleri düşmek gerekir:

• Emlak vergisi (ticari oranlar konuttan yüksektir)
• Sigorta
• Boş kalma süresi — ticaride bu risk konuttan yüksektir
• Kiracı değişiminde yapılacak tadilat
• Gelir vergisi ve stopaj

Ticari ile konutun karşılaştırması

Ticarinin avantajları

• Kira getirisi oranı daha yüksektir.
• Sözleşmeler genelde daha uzun sürelidir.
• Kiracı, mülkü kendi işine göre geliştirir; bu bazen mülkün değerini artırır.
• Tadilat ve bakım yükü çoğunlukla kiracıdadır.

Ticarinin riskleri

• Boş kalma süresi uzayabilir: Doğru kiracıyı bulmak aylar alabilir.
• Ekonomik dalgalanmaya duyarlıdır: Daralma dönemlerinde iş yerleri önce etkilenir.
• Konuma aşırı bağımlıdır: Yanlış lokasyonda dükkân yıllarca boş kalabilir.
• Alıcı kitlesi dardır: Satmak istediğinizde süreç uzayabilir.

Riski azaltmanın yolları

1. Talebi sürekli olan lokasyon seçin: Ana cadde, çarşı, okul-hastane çevresi.
2. Küçük ve orta ölçekli dükkânları tercih edin: Kiracı kitlesi geniştir, boş kalma süresi kısalır.
3. Çok amaçlı kullanıma uygun mülk alın: Tek bir sektöre özel tasarlanmış yer, o sektör zayıflarsa sorun olur.
4. Kiracının işini değerlendirin: Sağlam bir işletme, uzun vadeli kira demektir.
5. Sözleşmeyi iyi kurun: Süre, artış oranı, tahliye ve tadilat şartları net olmalı.

Boş kalma maliyetini hesaba katın

Yılda 3 ay boş kalan bir dükkânın getirisi, kâğıt üzerindeki oranın dörtte bir altına iner. Bu yüzden ticari yatırımda "en yüksek kira" değil, "en istikrarlı kira" hedeflenmelidir.

Nasıl karar vermeli?

Şu üç soruyu net cevaplayabiliyorsanız yatırım sağlamdır:

1. Bu mülkü kaç farklı sektör kiralayabilir?
2. Mevcut kiracı çıkarsa yerine ne kadar sürede yenisi bulunur?
3. Bölgedeki boş dükkân oranı nedir?

Akhisar ticari gayrimenkul portföyümüzü inceleyebilir, lokasyon değerlendirmesi için iş yeri ve dükkân seçiminde lokasyon analizi yazımızı okuyabilirsiniz. Konut yatırımıyla karşılaştırma için daire kira getirisi hesabı yazımıza bakın.